Más de 728.000 viviendas faltan en Ecuador, pero solo 3 de cada 10 ecuatorianos califican para un crédito hipotecario. ¿Qué medidas concretas podrían cambiar la realidad del acceso y financiamiento?
El acceso a una vivienda en Ecuador es una de las deudas sociales más urgentes. Según Joan Proaño, vicepresidente de Constructores Positivos, el déficit habitacional ya supera las 728.000 viviendas, lo que afecta directamente a más de 480.000 familias. Cada año se crean 114.000 nuevos hogares, pero el país carece de una política sostenida y medible para reducir el déficit.
“La gran falencia es que no existe una política nacional de vivienda. Dependemos de la buena o mala gestión del presidente de turno, y de sus ministros, cuando deberíamos tener un plan de Estado que fije metas claras, como reducir el déficit en un 5% anual”, recalca Proaño.
El gran obstáculo: menos del 30% accede a crédito para vivienda
Más de siete de cada diez ecuatorianos no son sujetos de crédito hipotecario, porque trabajan en la informalidad y no pueden demostrar ingresos con roles de pago o declaraciones al SRI.
“Una persona puede manejar un taxi, tener un pequeño negocio o trabajar por cuenta propia, pero como no factura ni declara, simplemente no califica. El banco no reconoce su verdadera capacidad de pago”, explicó Proaño.
Esto significa que la mayoría de las familias que necesitan crédito para comprar vivienda están excluidas del sistema financiero. La solución, según Constructores Positivos, pasa por pensar fuera de la caja:
1 Programas de ahorro programado: Una de las propuestas más innovadoras que plantea Joan Proaño para abrir el acceso a vivienda a ese 70% de ecuatorianos que hoy no califica a un crédito es implementar programas de ahorro programado. La lógica es simple: aunque muchas personas no puedan demostrar ingresos formales, sí pueden mostrar capacidad real de pago si se les ofrece un mecanismo accesible.
El esquema funcionaría de la siguiente manera: una familia que no está en relación de dependencia empieza a depositar cada mes un monto fijo —por ejemplo, $150— en una cuenta de ahorro durante 24 meses. Al final de ese periodo, esos depósitos no solo sirven como entrada para la compra de la vivienda, sino que también constituyen una prueba tangible de que la familia tiene disciplina financiera y capacidad de pago.
El problema es que, aun con este historial, los bancos suelen rechazar estas solicitudes porque no cumplen los requisitos tradicionales de formalidad laboral o tributaria. Aquí entra en juego la segunda parte de la propuesta: la creación de un fondo estatal de garantía hipotecaria.
2 Fondo estatal de garantía hipotecaria: Este fondo actuaría como un aval del Estado frente a los bancos, cubriendo el riesgo en caso de incumplimiento de pago. “Si alguien ya demostró durante dos años que puede pagar $150 dólares, el banco debería reconocer esa capacidad. El Estado solo tendría que garantizar la operación, y el riesgo es mínimo porque la morosidad en los créditos hipotecarios bordea apenas el 3,5%”, recalcó Proaño.
En la práctica, esto significaría que el Estado cubriría únicamente a la minoría que no cumpla, mientras que la gran mayoría honraría su deuda, permitiendo que miles de familias accedan a vivienda propia sin que se convierta en un gasto insostenible para el fisco.
Además, este tipo de programas no solo darían acceso a vivienda, sino que incentivarían la inclusión financiera y la formalización progresiva de millones de ecuatorianos que hoy están fuera del sistema bancario. “No se trata de regalar casas, sino de abrir puertas reales a quienes ya muestran capacidad de pago, pero no tienen cómo demostrarlo en los términos que exige la banca”, recalcó Proaño.
Opciones de financiamiento barato: un camino abierto pero limitado
En Ecuador, uno de los avances más importantes en materia de acceso a vivienda ha sido la implementación de los créditos hipotecarios subsidiados, respaldados por un fideicomiso especial. Estos créditos permiten acceder a tasas preferenciales del 4,99% para viviendas de interés social y público, cuando las tasas comerciales en la banca privada suelen oscilar entre el 7% y 9%.
La diferencia no es menor. Con un crédito subsidiado, una familia puede pagar una cuota mensual de hasta $400, mientras que con un crédito no subsidiado la misma vivienda podría implicar una cuota de $600 o $700, monto inalcanzable para la mayoría. “Con los créditos baratos, las familias pagan por su casa lo mismo que ya pagan por arriendo. Ese es el verdadero valor de este fideicomiso: convierte en posible lo que parecía imposible”, subrayó Carlos Romero, constructor.
Sin embargo, estos fondos se están acabando. A inicios de 2025 había unos $100 millones disponibles, pero hoy apenas quedan unos $50 millones, suficientes para cubrir unos seis meses más. El problema de fondo es que, si no se renueva este fideicomiso, los constructores no se arriesgan a iniciar nuevos proyectos de vivienda de interés social. “Nadie va a invertir en un proyecto cuando no sabe si el comprador podrá acceder al crédito barato. Y los bancos tampoco financian esos desarrollos si no tienen certeza de los recursos del fideicomiso”, advirtió Proaño.
El rol del Biess: otro pilar para abaratar la vivienda
Aparte del fideicomiso, el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess) ofrece créditos hipotecarios en condiciones preferenciales. Hoy dispone de un producto “Premier” con tasas desde el 4,99% para viviendas de hasta $50.000 y del 5,99% para montos superiores.
Proaño considera que el Biess podría desempeñar un papel más decisivo si se alinea con las condiciones de los créditos subsidiados. “Si el Biess iguala su tasa al 4,99% para todas las viviendas de hasta $107.000 —que es el umbral de la vivienda de interés público—, se abriría una ventana enorme para que más familias accedan a una casa propia. El impacto sería inmediato, porque millones de afiliados ya tienen relación con el Biess”, señaló.
La importancia de la competencia: el caso del Banco del Pacífico
Además de los subsidios y del rol del Biess, hay otro factor determinante: la competencia bancaria. El ejemplo más claro fue el movimiento del Banco del Pacífico, que redujo su tasa de interés hipotecaria al 7,5%, obligando a otros bancos privados como el Pichincha a igualar sus condiciones. (JS)
